空き家の管理について

近年、核家族化・高齢化が進む中、市街地・中山間地域にかかわらず空き家が増加傾向にあります。そのなかで問題なのか、適正に管理されないことから建物の一部が敷地内に崩れ落ちたり雑草や樹木が繁茂するなど、近隣住民等の生活環境を害するという事例が増えています。空家等の管理については、それぞれの敷地・建物の所有者やその相続人等が管理するものとなっています。管理をせずそのまま放置をして他人に損害が生じたときは、その工作物の占有者は被害者に対して損害賠償を請求される可能性があります。

空家の問題点

空き家を適正に管理しないで放置しておくと、老朽化が進み不動産価値の低下につながるばかりか、次のような問題を引き起こし、周囲に迷惑をかけることになり損害賠償を請求されることもあります。

1. 防災性の低下（倒壊の危険性）
   建物の老朽化により、屋根瓦がずれ落ちたり、外壁が剥がれ、歩行者に危害を与える可能性があります。特に台風などの強風の際にはその危険性が高まります。また、地震による倒壊で道をふさいでしまうことにより迅速な避難の妨げになるおそれもあります。
2. 防犯性の低下（不審者・放火の危険性）
   不審者が侵入し、そのまま寝泊まりしたり、建物を壊したりなど犯罪を誘発する可能性が高まります。また、空家は放火犯が最も嫌う「人の目」が行き届かず、一方で燃えやすいもの（枯葉枯草・ゴミなど）が散乱しているケースが多く、標的となり、犯罪を誘発するおそれもあります。
3. 衛生状態の悪化（ゴミの散乱・悪臭）
   草木が伸びたままになったり、ゴミが散乱することで、ゴミなどの不法投棄を誘発する場合があります。また、ネズミや猫などが棲みつくことで、悪臭の発生や、衛生管理上の問題を引き起こすおそれもあります。
4. 景観の悪化
   建物の老朽化、ゴミの散乱、草木の放置、不審者の侵入など、まちの景観の破壊にもつながるおそれがあります。

法律による対応の強化

そのような問題に対して、国は平成27年5月26日に「空家等対策の推進に関する特別措置法（以下空家特措法）」を施行、令和5年12月13日に一部改正空家特措法を施行しました。それを受けて、本市では「鹿沼市空家等対策の推進に関する条例」を施行し、空家等対策を推進することとなりました。

鹿沼市空家等対策の推進に関する条例

鹿沼市空家等対策の推進に関する条例施行規則

空家等対策の推進に関する特別措置法

市の対応

市では、空家等の情報提供をいただいた場合、空家等の状況を調査し、所有者またはその相続人に対して次のとおり対応いたします。

1. 所有者等に助言または指導を行います。
2. 所有者等が指導に従わないときは、期限を定めて勧告を行います。
3. 所有者等が勧告に従わないときは、期限を定めて命令を行います。
4. 正当な理由がなく所有者等が命令に従わないときは、所有者等の住所、氏名、命令の内容を公表します。
5. 命令を受けた所有者等が命令に従わず、他の方法で改善することが困難で、その上、放置することが著しく公益に反すると認められるときは、市は必要な行政措置を行い、その費用を所有者等から徴収します。

※勧告を受けたにもかかわらず状態が改善されなかった場合、住宅用地特例が解除されて固定資産税が高くなる可能性がございます。

※本市は、法・条例のもとにおいて空家の所有者と当該空家により被害を受け、又はそのおそれがある者との間で、自主的に解決を妨げるものではありません。

空家等の情報提供のお願い

空き家対策において空家の早期発見と早期対応が最も重要な対策となっています。当係では空家等の実態調査や空家等のパトロールにおいて早期発見を努めております。近所に空き家が発生した、空き家が解消された（居住・解体）等の情報がございましたら当係への情報提供のほどお願いします。

情報等報告用紙、情報等報告用紙

情報等報告用紙(記載例)

※電話でも情報提供受付をしております。

第2期鹿沼市空家等対策計画

近年、全国的に少子高齢化の進展による人口減少、さらに居住形態の多様化など、社会全体の構造が大きな転換期を迎えています。

こうした空家等の中には、適切な管理が行われていないものもあり、防災、衛生、景観等の面で地域住民の生活環境に深刻な影響を及ぼしていることから、地域住民の生命、身体または財産を保護するとともに、その生活環境の保全を図り、あわせて空家等の活用を促進するため、平成27年5月に「空家等対策の推進に関する特別措置法」が完全施行されたことを契機に、空家等対策を総合的かつ計画的に実施するため、鹿沼市の基本的な取組姿勢や対策を示した「鹿沼市空家等対策計画」を策定しました。

令和3年度に対策計画の期間満了に伴い、これまで実施してきた施策及び実績、社会ニーズの変化や空き家対策に関連する社会情勢の変化を踏まえ、令和4年度から令和8年度までの第2期の空家等対策計画を策定しました。

【全体版ダウンロード】
鹿沼市空家等対策計画

【分割版ダウンロード】
表紙～目次
第1章計画策定の趣旨と位置づけ
第2章本市の人口と空家等の状況
第3章空き家等対策に関する基本的方針
第4章空家等対策の具体的な取組
第5章空家等対策の推進体制
資料編

【概要版ダウンロード】
鹿沼市空家等対策計画（概要版）

鹿沼市の支援制度について

鹿沼市空家解体補助金制度

不良住宅・特定空家等に該当する空家等を解体する際に費用の一部を補助する制度です。

鹿沼市空家解体補助金（←詳しくはこちらからご確認ください）

鹿沼市空き家バンク制度

市内にある売りたい・貸したい空家等を登録して広く利活用希望者に周知することを支援する制度です。

鹿沼市空き家バンク（←詳しくはこちらをご確認ください）

鹿沼市空家バンクリフォーム補助金制度

市外在住者が空家バンクに掲載されている住宅を購入し、移住・定住するためにリフォームをする際に費用の一部を補助する制度です。

鹿沼市空き家バンクリフォーム補助金（←詳しくはこちらをご確認ください）

空家等の発生抑制や解消による税制優遇措置について

空き家の譲渡所得3,000万円の特別控除について

相続日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに、亡くなられた方が居住していた建物を相続した相続人が、当該家屋（耐震性のない場合は耐震改修したものに限り、その敷地を含む）又は除却後の土地を譲渡した場合（売買契約等に基づき買主が譲渡後に耐震改修・除却工事も対象）には、当該家屋又は敷地の譲渡所得から3,000万円を特別控除する特例措置があります。

特例措置を受けるためには、確定申告の際に書類を税務署に提出する必要があります。書類のうち「被相続人居住用家屋等確認書」が必要な方は、「被相続人居住用家屋等確認申請書」に添付書類を添えて、建築課空き家対策係まで申請をお願いします。
なお、詳細は国土交通省のホームページをご覧ください。

低未利用土地等の譲渡に係る特例措置について

令和2年度税制改正において新たに創設された特例措置で、個人が都市計画区域内にある低未利用土地等について、一定の要件を満たす譲渡を行った場合に長期譲渡所得から100万円を控除するものです。

（空き家バンクにおいても、都市計画区域内の物件を500万円以下で売却した場合も、対象となる可能性があります。）

特例措置を受けるためには、確定申告の際に「低未利用土地等確認書」及び「譲渡の対化学が500万円以下であることを明らかにする書類」を提出する必要があります。
詳細はこちらをご確認ください→「低未利用土地等の譲渡に係る特例措置適用に必要な確認書の交付について」

知っておきたい土地に関するリスクと法律

所有地の悩みとその解決法